2025年12月，国家发展改革委办公厅印发专项通知，将基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）的发行范围正式扩展至15个行业领域，标志着我国基础设施REITs市场进入规模化发展阶段。发行公募REITs过程中除了需要对底层资产进行评估外，因股权架构调整等原因也会涉及底层资产所属项目公司的企业价值评估。与一般的企业价值评估不同，基础设施REITs的底层资产多为特许经营权类资产，其运营周期受法律或合同严格约束，这一特性决定了该类项目公司的企业价值评估通常采用有限年期收益折现模型。
关于有限年期收益折现模型中资本结构的思考——以基础设施类企业价值评估为例
2025年12月23日
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